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標題: 都市計畫開發農地之投機-以台中七期重劃區開發為例
Speculation of Agricultural Land through Urban Planning and Developmental Project - Using HuiLai Urban Land Consolidation in Taichung City as An Example
作者: 何治瑩
He, Chih-Ying
關鍵字: 都市計畫;urban planning;市地重劃;成長機器;台中七期;urban land;consolidation;growth machine;HuiLai Urban Land Consolidation (Phase VII)
出版社: 農村規劃研究所
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摘要: 
都市計畫的擬定及市地重劃之目的皆是希望透過完整的規劃,來改善居民的生活環境及調節都市發展的需求。但是何以公共利益的機制執行成果不如現況發展的需求,且計畫與現況發展之間會產生落差;此外,在計畫開發的同時也造成農地的轉用,由於農地具有不可恢復的特性,因此已開發的土地而無法再保留農地涵養土地的特殊性。有鑑於此,本研究探討都市計畫的執行上為何出現此問題。

台中七期開發至今,「豪宅」幾乎成為七期的代表,此種現象不在政府當初規劃構想之內,且於市地重劃之後的土地價值持續倍增,因此也促使部分人士透過土地、房地產的轉換進行投機。

本研究從七期開發的模式中,來瞭解成長機器運作的邏輯及其角色定位。並且透過官員及學者的訪談來瞭解七期規劃的原始構想,藉由現況發展情況對計畫內容進行檢討,研究發現政府透過法定的計畫賦予土地開發的正當性,而都市快速的開發亦造成農地的快速流失,且規劃出的計畫亦不能滿足民眾需求,反倒成為土地投機的角逐地;進而從建商的訪談瞭解其土地開發的動機及過程,且觀察建商與政府之間的互動過程;最後訪談研究基地內的幾家房仲業者及代書來瞭解七期土地轉換情況及近年房地產交易情形,研究得知七期內的土地投機情況普便且豪宅的建案不斷推出,七期的房價不是一般市民所負擔的起。

本研究從七期土地開發過程中發現成長機器的運作模式不同於以往,早期都市的開發,由於資訊的不公開而內線消息為土地開發的關鍵,因此成長機器藉由利益均霑且完整分工的操作模式,而地方首長與地方派系之間的關係緊密,透過土地炒作的手法從土地價值的差異中獲取利益。從七期土地開發的模式可發現,現今成長機器的聯盟之中,地方首長並不再倚賴地方派系,由於資訊的公開普及和中央權力逐漸下放,因此地方首長對都市開發的想像則為都市成長的關鍵,成長機器成員以都市成長作為創造營利的共同目標,從台中市價值的提升過程中彼此互謀其利。

Both the objectives of drafting for urban planning and urban land consolidation are to improve the residents' living environment and regulate the demand of urban development based on a comprehensive scheme. However, the implementation outcome for public interest does not satisfy the present development, not to mention the gap which exists between the plan and present development. Furthermore, the developmental plan engenders the farm land conversion. Since the farm land is irreversible, the exploited farm land will not be able to conserve soil moisture and reduce soil erosion. Therefore, this research will examine these issues related to the implementation for urban planning.

Presently, the exploitation for HuiLai Urban Land Consolidation (Phase VII) is symbolized by massive constructions of mansion. However, the initial planning concept of the government does not contain this phenomenon. Since the land value continuously augments after the urban land consolidation, some people have speculated via the transfer of lands and real estates.

This research employs the developmental model of HuiLai Urban Land Consolidation to understand the logic for operation of growth machine and its role definition. In addition, interviews are conducted on the governmental officials and experts to comprehend the original concept of HuiLai Urban Land Consolidation. Based on the present development situation, the content of the urban land consolidation will be inspected. The research reveals that government endows the legitimacy for land exploitation but the expeditious urban development causes rapid soil loss of the farm land. Moreover, the land has become the competition for speculation instead of urban planning to fulfill the public demand. With the interviews on the home builders, this research will investigate the motive and process of land exploitation while observing the interaction between home builders and government. Additionally, the real estate companies and conveyancers within the research zone are interviewed to investigate the situation of land transfer and real estate transactions in the recent years. The research findings discover that land speculations are popular in the HuiLai Urban Land Consolidation. Moreover, constructions for mansion have been constantly promoted, although the housing prices may not be affordable by the general public.

On the other hand, this research discovers that the operating model of growth machine during the process of land exploitation in the HuiLai Urban Land Consolidation is different than the past. In the preceding urban development, inside information was the critical factor of land development due to the unpublished information. Therefore, the operating model of growth machine included corporation and gaining of complete profit. Besides, the intimate relationship between the local leaders and local factions existed for the profit acquired from the differences in land value through land speculation. On the contrary, the present local leaders do not rely on local factions in the growth machine league for the developmental model of HuiLai Urban Land Consolidation. Since the availability of information disclosure and gradual devolution of authority, local leaders have become the key factor of urban development. Additionally, the mutual goals of growth machine members are to create profitability through urban growth and obtain profits from one another during the process of elevating the value for Taichung City.
URI: http://hdl.handle.net/11455/36658
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